El Pedregal–El Médano
El Pedregal–El Médano concentra 214 listados activos y su metro cuadrado se pide +21% por arriba de la mediana de Los Cabos.
- 01Resumen ejecutivo
- 02Distribución de precios de lista
- 03Valor por m²: la zona frente a Los Cabos
- 04Precio vs superficie y banda de valor justo
- 05Qué tan lejos del valor justo está cada precio
- 06Mix por recámaras
- 07Segmentación por ticket
- 08Posición competitiva entre zonas
- 09Estacionalidad de la renta corta · 12 meses
- 10Oportunidades detectadas por el motor
- 11Comparables de entrada (los 8 más accesibles)
- 12Documentos oficiales — gratis
- 13Metodología, alcance y límites
- 14Preguntas frecuentes
- 15Sobre este documento
01Resumen ejecutivo
$3,982/m² contra $3,300/m² · 213 comparables
- El Pedregal–El Médano concentra 214 listados activos, el 10% del inventario en venta rastreado en Los Cabos.
- Su $/m² mediano ($3,982) está +21% por arriba de la mediana municipal ($3,300).
- El ticket central va de $361K a $1.1M (mediana $558K); los extremos: $111K – $7.8M.
- El producto dominante es de 2 recámaras (48% de los listados con dato).
- La mediana de días en mercado observados es de 84 días y el 0.9% del inventario bajó de precio en los últimos 30 días.
- El motor detecta 12 listados por debajo de su rango de valor justo — detalle en la sección de oportunidades.
02Distribución de precios de lista
Sobre 214 precios de lista activos. Línea punteada: mediana $558K.
03Valor por m²: la zona frente a Los Cabos
Percentiles del $/m² (P10–P90; caja P25–P75; punto = mediana). Zona: 213 listados con superficie · Los Cabos: 2179.
04Precio vs superficie y banda de valor justo
213 listados con precio y superficie. Banda punteada: P25–P75 del $/m² de la zona (el rango que el motor considera «justo»). En verde, listados por debajo de la banda. Los ejes se recortan al percentil 92 para que la nube sea legible: 20 listados de precio o superficie extremos quedan fuera de cuadro (siguen contando en todas las estadísticas).
05Qué tan lejos del valor justo está cada precio
Distribución de los 185 listados de la zona que tienen valor justo calculable, según qué tanto se separa su precio de lista del centro de su propio rango AVM. 45% cae dentro de su rango de valor justo, 18% por debajo y 37% por arriba. Cada barra cuenta listados, no dinero.
06Mix por recámaras
Número de listados activos y precio mediano por número de recámaras (solo listados con dato).
07Segmentación por ticket
Participación del inventario activo por rango de precio de lista.
08Posición competitiva entre zonas
Mediana de $/m² por zona de Los Cabos con muestra honesta (≥8 comparables). La zona de este estudio, en azul.
09Estacionalidad de la renta corta · 12 meses
Ocupación mensual del mercado de renta corta de Los Cabos, últimos 12 meses (fuente: AirROI, corte 2026-09-29). La banda dorada es el rango P25–P75 entre anuncios; la línea llena es la mediana. La línea verde punteada es la tarifa mediana por noche (eje derecho). Es dato de CIUDAD —entre 8,240 y 10,163 anuncios activos según el mes—, no de la zona: sirve para leer la estacionalidad, no para valuar una propiedad concreta.
10Oportunidades detectadas por el motor
| Listado | Zona / specs | Precio de lista | $/m² | Rango justo (AVM) | Δ vs centro |
|---|---|---|---|---|---|
| Lujo y comodidad frente a la alberca en Cabo | El Pedregal–El Médano · 3 rec · 149 m² | $416,183 | $2,793 | $417K–$856K | -35% |
| Moderno departamento con alberca y seguridad 24h | El Pedregal–El Médano · 2 rec · 68 m² | $168,132 | $2,473 | $194K–$304K | -33% |
| Penthouse con terraza y jacuzzi en Cabo | El Pedregal–El Médano · 3 rec · 250 m² | $620,052 | $2,480 | $718K–$1.1M | -32% |
| Moderno departamento con alberca y seguridad 24h | El Pedregal–El Médano · 2 rec · 68 m² | $168,614 | $2,480 | $194K–$304K | -32% |
| Penthouse con terraza y jacuzzi en Cabo | El Pedregal–El Médano · 3 rec · 250 m² | $621,831 | $2,487 | $718K–$1.1M | -32% |
| Departamentos de lujo con alberca infinita en Los Ca | El Pedregal–El Médano · 2 rec · 100 m² | $254,440 | $2,544 | $285K–$448K | -31% |
Listados activos cuyo precio de lista cae por debajo del rango de valor justo de sus comparables de zona (AVM con 83 comparables activos de la zona). Suelo (lotes/terrenos) excluido: es otra clase de producto. Precios de lista, no de cierre — verifica siempre en sitio. No es asesoría de inversión.
11Comparables de entrada (los 8 más accesibles)
| Listado | Rec | m² | Precio | $/m² |
|---|---|---|---|---|
| Oportunidad en el corazón de Cabo San Lucas Monopolio | 2 | 63 | $128,488 | $2,039 |
| Oportunidad en el corazón de Cabo San Lucas Monopolio | 2 | 63 | $134,216 | $2,130 |
| Moderno departamento con alberca y seguridad 24h Monopolio | 2 | 68 | $168,132 | $2,473 |
| Moderno departamento con alberca y seguridad 24h Monopolio | 2 | 68 | $168,614 | $2,480 |
| Departamento en Cabo San Lucas, ¡cerca de la playa! Monopolio | 2 | 77 | $176,709 | $2,295 |
| Departamento en Cabo San Lucas, ¡cerca de la playa! Monopolio | 2 | 77 | $176,981 | $2,298 |
| Condominio amueblado a pasos de la playa Monopolio | 3 | 67 | $190,525 | $2,844 |
| Condominio amueblado a pasos de la playa Monopolio | 3 | 67 | $191,072 | $2,852 |
12Documentos oficiales — gratis
Te regalamos los dos documentos que todo inversionista serio consulta antes de comprar en Los Cabos: el Plan de Desarrollo Urbano (PDU 2008) con usos de suelo, densidades y alturas permitidas, y el POET Cancún–Los Cabos (ordenamiento ecológico). En formato KML para abrir en Google Earth.
13Metodología, alcance y límites
Fuente y corte. Listados públicos de venta rastreados por el motor nocturno de ZEPTO (corte 2026-10-03). Precios de lista en USD; no son precios de cierre.
Valor justo (AVM). Mediana de $/m² de los comparables activos de la misma zona, expresada SIEMPRE como rango (P25–P75) con nivel de confianza según el número de comparables. Metodología abierta en /metodologia.html.
Días en mercado y bajas de precio. Se publican desde este corte y se calculan con el historial propio del motor: días transcurridos desde que vimos el anuncio por primera vez, y porcentaje de listados de la zona con al menos una bajada de precio en los últimos 30 días. El rastreo arrancó en julio de 2026, así que la mediana de días está acotada por la ventana de observación y crecerá conforme se acumule historial: hoy es un piso, no el dato definitivo.
Lo que aún NO publicamos. Absorción a 30 días y tendencia a 90 días requieren más historial del que tenemos: se publicarán conforme se acumule — antes que inventar un número, preferimos decir «aún no».
Conflicto de interés, declarado. ZEPTO es operado por un desarrollador local. Por eso todos los cálculos usan metodología abierta y los datos se muestran también cuando no favorecen a nadie.
14Preguntas frecuentes
¿Cuántas propiedades hay en venta en El Pedregal–El Médano?
Hoy rastreamos 214 listados activos en El Pedregal–El Médano, actualizados cada noche.
¿Cuál es el precio por m² en El Pedregal–El Médano?
La mediana actual es $3,982 USD/m² (rango central $2,871–$5,796) sobre 213 comparables activos con superficie registrada.
¿Cómo calculan el valor justo?
Con la mediana de $/m² de los comparables activos de la misma zona, en rango y con nivel de confianza. Metodología abierta en /metodologia.html.
15Sobre este documento
Documento generado automáticamente por el motor ZEPTO el 2026-10-03 a partir de 214 listados activos de El Pedregal–El Médano y 213 comparables con superficie registrada (confianza alta). Precios de lista en USD, no de cierre. ZEPTO es operado por un desarrollador local: por eso la metodología es abierta y publicamos también los datos que no nos convienen. No es asesoría de inversión ni avalúo con validez legal.
¿Quieres este estudio aplicado a una propiedad concreta?
Pide el reporte de valuación: comparables reales de la zona, rango de valor justo y lectura del motor. Gratis y sin compromiso.
⊹ Ver los 214 listados en el mapa vivoaidedalo.com/zona/los-cabos/el-pedregalel-medano