El valor justo no se opina: se calcula

Cada noche nuestro motor lee todos los listados públicos activos del mercado. Con esos datos, cada propiedad se contrasta contra sus comparables reales de la misma zona. Esto es exactamente lo que hacemos — sin caja negra.

01 · Los datos

• Listados de venta activos en portales públicos (fuentes y política de extracción documentadas), actualizados cada noche.
• De cada propiedad tomamos: precio publicado, superficie construida, recámaras, baños, zona (asignada por coordenadas contra polígonos reales, no por texto del anuncio) y su historial: cuándo apareció, cambios de precio, bajas y regresos.

02 · El cálculo

• Para cada zona calculamos la mediana de $/m² de los comparables activos con superficie registrada. La mediana — no el promedio — para que un puñado de anuncios extremos no distorsione.
• El valor de referencia de una propiedad es su superficie × la mediana $/m² de su zona, con ajustes por recámaras cuando hay datos suficientes.
• El resultado se muestra siempre como rango, nunca como un número exacto: un rango dentro de ±8% de la referencia se considera «dentro del rango justo»; por debajo, «se ve bajo mercado»; +12% o más, «se ve sobre mercado».

03 · Nivel de confianza

• La confianza depende del número de comparables: una zona con menos de 8 comparables activos muestra «datos insuficientes» — jamás inventamos un valor.
• Si una propiedad no publica superficie, decimos «sin superficie registrada» en lugar de estimar a ciegas.

04 · Límites honestos

• Trabajamos con precios de lista, no de cierre: los precios finales de venta en México no son públicos. El rango refleja el mercado publicado.
• No vemos el interior de las propiedades: acabados, vista o estado de conservación pueden justificar diferencias que el modelo no captura.

05 · Ingreso por renta vacacional (est.)

• Tarifas por noche: rentas activas en Airbnb dentro de Tulum, leídas con fechas explícitas (~4 semanas adelante, 3 noches entre semana); el precio total —con tarifas de la plataforma incluidas— se divide entre las noches. Se cruza por zona y número de recámaras: una villa de 3 recámaras en Aldea Zamá se compara contra rentas de 3 recámaras en Aldea Zamá; si la zona no tiene muestra suficiente (mínimo 5), se usa el mismo perfil de recámaras a nivel ciudad.
• Ocupación: usamos la ocupación promedio del mercado Tulum publicada por AirROI (sobre días totales del año — la lectura conservadora). No conocemos la ocupación de una propiedad específica.
• Ingreso anual estimado = tarifa mediana del perfil × 365 × ocupación de mercado. Rendimiento bruto = ingreso / precio de lista. Es una lectura direccional antes de gastos (administración, limpieza, mantenimiento, predial, plataforma) — no una promesa de retorno.

06 · Conflicto de interés, a la vista