DEDALO · Inteligencia inmobiliaria · Propuesta de producto
Los dashboards: métricas, mercado, datos y valuación.
Interfaz oscura nativa — consistente con el mapa. Un solo espacio de trabajo con 4 vistas. Esta maqueta es navegable: usa el menú lateral para cambiar de pantalla. La lista de seguimiento y el Expediente muestran datos reales del registro oficial SEDETUS con monitoreo satelital; las gráficas de mercado son ilustrativas hasta conectar todas las fuentes.
◈ Haz clic en el menú lateral para navegar las 4 pantallas
Mediana por rango de score. La verificación vende más rápido.
Score 85–100
96
Score 70–84
134
Score 40–69
208
Score <40
281+
Un desarrollo verificado se vende 2.9× más rápido que uno con riesgo alto.
Pipeline del inventario
847 desarrollos por etapa.
Entregados
224
Obra activa
296
Preventa s/obra
235
Detenidos
74
Boletinados
118
Lectura del mes — generada de los datos
Resumen automático, cada afirmación con su métrica.
La brecha entre oferta nueva y absorción se cerró por cuarto mes consecutivo (−3.1% de oferta activa), concentrada en preventas sin obra: el mercado está depurando el producto que no puede demostrar avance. La prima por verificación subió a +11% por m² y los verificados se venden 2.9× más rápido — la evidencia ya se está poniendo precio. Aldea Zamá sostiene la apreciación (+9.2% 12m) mientras Región 8 acumula 3 trimestres estancada con el 41% de los boletinados.
EXPEDIENTE REAL · REGISTRO OFICIAL SEDETUS
—
Factores de confianza — evidencia real
Solo lo que tiene fuente fechada. Sin evidencia = sin número, jamás inventado.
Ojos en el cielo — monitoreo satelital
Vista actual del predio (ubicación aproximada por localidad) y escenas Sentinel-2 fechadas, ESA Copernicus.
Evidencia registral
Situación en el registro oficial, fechada y con fuente.
▼ Lo que sigue es una DEMO ilustrativa del expediente completo — los 4 pilares, historial y visión computacional se activan conforme se conectan sus fuentes.
Selva Norte Residences
Región 15, Tulum · Grupo Kaan Desarrollos · 20.2114° N, 87.4654° W
VerificadoExpediente completo
87
DEDALO SCORE
Percentil 91 del mercado · +2 este mes
Desglose del score — 4 pilares
Cada pilar con su evidencia. Haz clic en producción para ver las fuentes.
Existencia física
92
Situación registral
90
Coherencia de precio
81
Trayectoria desarrollador
78
Trayectoria: 2 proyectos entregados a tiempo, 1 con retraso de 4 meses (2023). Sin litigios localizados.
Historial del score
Cada cambio, ligado al hallazgo que lo movió.
+5 · Licencia de construcción renovada y verificada en SEDETUS.
ABR 26
+2 · Avance de obra 58% → 62% confirmado por satélite.
JUN 26
Línea de tiempo satelital
La obra, vista desde órbita. Cada frame con fecha y avance estimado por visión computacional.
OCT 2025 · TERRENO · 0%
DIC 2025 · CIMENTACIÓN · 14%
FEB 2026 · ESTRUCTURA · 31%
ABR 2026 · MUROS · 49%
JUN 2026 · ACABADOS · 62%
Evidencia registral
Documentos localizados, con folio y fecha de consulta.
Documento
Fuente
Estado
Licencia de construcción
SEDETUS · QR-8841
Vigente
Inscripción de propiedad
RPPC · 12 MAY 26
Sin gravámenes
Uso de suelo
PDU TULUM 2025
Compatible
Régimen de condominio
NOTARÍA 41 · ESC. 18,204
Constituido
Manifestación ambiental
SEMA QROO
En trámite de resolutivo
Precio vs comparables
14 comps de la zona, cerrados en los últimos 12 meses.
Dentro del rango razonable (±6%). Cap rate estimado por ingreso: 7.2% con ADR de zona $142 y ocupación 61%.
Parámetros de la unidad
Ajusta y la valuación se recalcula en vivo.
Valor estimado DEDALO
$267,800USD
RANGO: $254,400 – $281,200 · CONFIANZA 82%
VEREDICTO SOBRE EL PRECIO PEDIDO
+6.4% sobre valor
Negociable — pide justificación
SUBVALUADOVALOR JUSTOSOBREPRECIO
Proyección de ingreso (renta vacacional)
Con ADR y ocupación reales de la zona, no del brochure.
ADR mediano zona
$138 /noche
Ocupación anual
61%
Ingreso bruto anual
$30,700
NOI (después de opex 38%)
$19,000
Cap rate al precio pedido
6.7%
Los comps detrás del número
6 de 14 comparables usados (cierres verificados).
Unidad
m²
Cierre
$/m²
Veleta Gardens I · B4
68
MAY 26
$3,690
Kuxtal Lofts · 203
75
ABR 26
$3,745
Casa Tzalam · A2
70
ABR 26
$3,580
Selva Té · PH1
88
FEB 26
$3,940
Umbral 22 · 104
64
ENE 26
$3,610
Balché Living · 301
71
DIC 25
$3,720
Nota metodológica
El valor combina enfoque de mercado (comps ajustados por superficie, estado y amenidades) y enfoque de ingreso (NOI capitalizado a la tasa de la zona). El rango refleja la dispersión de los comps; la confianza baja cuando hay pocos cierres verificados. Esta es una estimación informativa con fuentes citadas — no un avalúo certificado ni asesoría financiera.